Qui hérite de quoi : nous l'expliquons dans Successions en France. Ici, la seconde question : combien coûte la transmission, et comment organiser une succession comprenant un bien en France ?
Où les droits de succession sont-ils dus ?
La France et l'Allemagne sont liées par une convention fiscale en matière de successions et de donations (depuis 2009). Les principes :
- Les immeubles situés en France sont toujours imposables en France, même si défunt et héritiers résident en Allemagne
- Si le défunt ou l'héritier réside en Allemagne, l'Allemagne impose aussi la succession mais impute l'impôt français : on paie en pratique à peu près le plus élevé des deux impôts
- Si le défunt résidait en France, la France taxe en principe l'ensemble du patrimoine mondial
Les droits de succession français
Abattements (par héritier) :
- Conjoint et partenaire de PACS : exonération totale
- Enfants : 100 000 € par enfant et par parent
- Petits-enfants : 1 594 € si leurs parents sont vivants ; pour les donations, abattement spécifique de 31 865 €
- Frères et sœurs : 15 932 € (exonération sous conditions)
- Neveux et nièces : 7 967 €
- Toute autre personne, y compris le concubin : 1 594 €
Barème : en ligne directe, de 5 à 45 % ; jusqu'à un peu plus de 550 000 € après abattement, le taux ne dépasse pas 20 %. Frères et sœurs : 35 ou 45 %, neveux et nièces : 55 %, non-parents : 60 %. Pour les couples non mariés, c'est un argument fort en faveur du mariage, du PACS ou d'un autre montage.
À titre de comparaison, en Allemagne : abattement de 500 000 € pour le conjoint, 400 000 € par enfant, 200 000 € par petit-enfant. Un résident allemand bénéficie de ces abattements, mais l'impôt français sur le bien reste dû.
Outil n° 1 : la donation de son vivant
- Les abattements valent aussi pour les donations et se renouvellent tous les 15 ans – donner tôt permet de les utiliser plusieurs fois
- Très prisée : la donation de la nue-propriété avec réserve d'usufruit. Les enfants reçoivent la nue-propriété, les parents conservent l'usage à vie. Seule la nue-propriété est taxée, d'autant moins que les donateurs sont jeunes (par exemple 50 % de la valeur entre 51 et 60 ans, 60 % entre 61 et 70 ans). Au décès, la pleine propriété se reconstitue sans droits
Outil n° 2 : l'assurance-vie
Premier outil de transmission des Français, l'assurance-vie est hors succession et fiscalement avantageuse : pour les primes versées avant 70 ans, 152 500 € par bénéficiaire sont exonérés, quel que soit le lien de parenté – idéal pour un concubin, des beaux-enfants ou des amis. Un abattement plus faible s'applique aux primes versées après 70 ans. L'intérêt d'un contrat français dépend aussi de votre situation fiscale dans votre pays de résidence.
Outil n° 3 : protéger son conjoint
Le testament conjonctif n'étant pas admis en France, plusieurs solutions françaises existent :
- Donation au dernier vivant chez le notaire : elle élargit les options du conjoint, jusqu'à l'usufruit de la totalité, même en présence d'enfants d'une autre union. Coût : quelques centaines d'euros
- Changement de régime matrimonial, par exemple la communauté universelle avec attribution intégrale au survivant : au premier décès, tout revient au conjoint, les enfants n'héritent qu'au second. À étudier avec soin, surtout en présence d'enfants d'une précédente union
- Clause d'acquisition : des concubins achetant ensemble peuvent prévoir une tontine (clause d'accroissement) : le survivant devient rétroactivement seul propriétaire. Fiscalement, elle est toutefois traitée comme une succession – à 60 % entre concubins –, sauf pour la résidence principale commune jusqu'à 76 000 €
Outil n° 4 : acheter via une SCI
Avec une SCI, on transmet des parts sociales plutôt qu'un immeuble. Cela facilite les donations progressives de parts, l'organisation de la succession par les statuts et la gestion entre plusieurs héritiers. Une SCI entraîne néanmoins des coûts et des conséquences fiscales. Voir La SCI en bref.
Notre conseil
- Organisez la transmission avant l'achat : le mode d'acquisition (seul, à deux, SCI, tontine) est coûteux à modifier ensuite
- Faites-vous conseiller par un notaire ou un avocat maîtrisant les deux droits, en associant votre conseiller fiscal dans votre pays de résidence
- Revoyez vos testaments existants : un testament conjonctif allemand doit être complété par des testaments séparés et des dispositions françaises
Nous vous mettons volontiers en relation avec des notaires et avocats de notre réseau.
Informations données sans garantie, à jour en novembre 2026. Elles ne remplacent pas le conseil d'un notaire, d'un avocat ou d'un conseiller fiscal. Nous vous mettons volontiers en relation avec des experts germanophones et anglophones en France.
