La vente d'un bien qui n'est pas votre résidence principale est soumise à l'impôt sur la plus-value immobilière. Celui-ci diminue d'année en année jusqu'à disparaître. Bonne nouvelle : le notaire calcule l'impôt et le prélève directement sur le prix de vente – vous n'avez aucune déclaration à faire.
Combien ?
- 19 % d'impôt sur le revenu sur la plus-value
- plus les prélèvements sociaux de 17,2 %. Les personnes affiliées à la sécurité sociale d'un autre pays de l'UE ne paient que 7,5 % (prélèvement de solidarité)
- Au-delà de 50 000 € de plus-value imposable, une surtaxe de 2 à 6 % s'applique
À quel rythme ? (abattements pour durée de détention)
Impôt sur le revenu (19 %) :
- Années 1 à 5 : aucun abattement
- Années 6 à 21 : 6 % par an
- 22e année : 4 % → exonération après 22 ans
Prélèvements sociaux :
- Années 6 à 21 : 1,65 % par an
- 22e année : 1,60 %
- Années 23 à 30 : 9 % par an → exonération totale après 30 ans
La règle des 5 ans : 15 % pour travaux
La plus-value n'est pas simplement le prix de vente moins le prix d'achat. Le prix d'acquisition peut être majoré, ce qui réduit l'impôt :
- Frais d'acquisition : montant réel justifié, ou forfait de 7,5 % du prix d'achat
- Travaux : montant réel sur factures d'entreprises – ou, après plus de 5 ans de détention, un forfait de 15 % du prix d'achat, sans justificatif
Ce forfait de 15 % est souvent la raison décisive d'attendre la sixième année pour vendre, surtout si vous avez beaucoup rénové vous-même ou s'il manque des factures.
Exemple chiffré
Achat en 2016 à 400 000 €, vente en 2026 à 600 000 €, soit 10 années pleines de détention. Le vendeur est affilié à la sécurité sociale d'un autre pays de l'UE.
- Prix d'acquisition majoré : 400 000 + 30 000 (7,5 % de frais) + 60 000 (15 % de travaux) = 490 000 €
- Plus-value brute : 110 000 €
- Abattement IR après 10 ans : 5 × 6 % = 30 % → base 77 000 € × 19 % = 14 630 €
- Abattement prélèvements sociaux : 5 × 1,65 % = 8,25 % → 100 925 € × 7,5 % = 7 569 €
- Surtaxe sur 77 000 € (tranche au-delà de 50 000 €) : env. 1 540 €
- Total : environ 23 700 €. Sans les forfaits, ce serait presque le double.
Les exonérations à connaître
- La résidence principale en France est exonérée
- Les ventes jusqu'à 15 000 € sont exonérées
- Les non-résidents ayant vécu en France peuvent, sous conditions, bénéficier d'une exonération unique
- Si vous avez loué en meublé et pratiqué des amortissements (LMNP), ceux-ci sont réintégrés dans la plus-value depuis 2025
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Informations données sans garantie, à jour en novembre 2026. Elles servent d'orientation générale et ne remplacent pas un conseil juridique ou fiscal.
