Wer eine Immobilie in Frankreich verkauft, die nicht sein Hauptwohnsitz ist, versteuert den Gewinn: die plus-value immobilière. Anders als in Deutschland gibt es keine Steuerfreiheit nach zehn Jahren. Stattdessen sinkt die Steuer Jahr für Jahr, bis sie ganz entfällt. Die gute Nachricht: Der Notar berechnet und zahlt die Steuer direkt aus dem Verkaufspreis. Sie müssen nichts selbst erklären.
Wie hoch ist die Steuer?
- 19 % Einkommensteuer (impôt sur le revenu) auf den Gewinn
- plus Sozialabgaben (prélèvements sociaux): 17,2 %. Wer in einem anderen EU-Land sozialversichert ist, zahlt stattdessen nur 7,5 % (prélèvement de solidarité)
- Bei einem steuerpflichtigen Gewinn über 50.000 € kommt ein Zuschlag von 2 bis 6 % hinzu
Wie schnell sinkt sie? (abattements pour durée de détention)
Einkommensteuer (19 %):
- Jahr 1–5: kein Abschlag
- Jahr 6–21: 6 % Abschlag pro Jahr
- Jahr 22: 4 % → nach 22 Jahren steuerfrei
Sozialabgaben:
- Jahr 6–21: 1,65 % pro Jahr
- Jahr 22: 1,60 %
- Jahr 23–30: 9 % pro Jahr → nach 30 Jahren komplett steuerfrei
Die Regel nach 5 Jahren: 15 % für Arbeiten
Der Gewinn ist nicht einfach Verkaufspreis minus Kaufpreis. Den Kaufpreis dürfen Sie erhöhen, und das senkt die Steuer:
- Erwerbsnebenkosten: tatsächliche Kosten mit Belegen oder pauschal 7,5 % des Kaufpreises
- Arbeiten: tatsächliche Kosten mit Rechnungen von Handwerkern. Oder, sobald Sie die Immobilie länger als 5 Jahre besitzen, pauschal 15 % des Kaufpreises, ganz ohne Belege
Die 15-%-Pauschale ist oft der entscheidende Grund, mit einem Verkauf bis nach dem fünften Jahr zu warten, besonders wenn Sie viel selbst renoviert haben oder Rechnungen fehlen.
Rechenbeispiel
Kauf 2016 für 400.000 €, Verkauf 2026 für 600.000 €, also 10 volle Jahre Besitz. Der Verkäufer ist in Deutschland sozialversichert.
- Erhöhter Kaufpreis: 400.000 + 30.000 (7,5 % Nebenkosten) + 60.000 (15 % Arbeiten) = 490.000 €
- Bruttogewinn: 110.000 €
- Abschlag Einkommensteuer nach 10 Jahren: 5 × 6 % = 30 % → steuerpflichtig 77.000 € × 19 % = 14.630 €
- Abschlag Sozialabgaben: 5 × 1,65 % = 8,25 % → 100.925 € × 7,5 % = 7.569 €
- Zuschlag auf 77.000 € (Staffel ab 50.000 €): ca. 1.540 €
- Gesamt: rund 23.700 €. Ohne die Pauschalen wären es fast doppelt so viel.
Ausnahmen, die man kennen sollte
- Der Hauptwohnsitz (résidence principale) in Frankreich ist beim Verkauf steuerfrei
- Verkaufspreise bis 15.000 € sind steuerfrei
- Für Nicht-Residenten, die früher in Frankreich gelebt haben, gibt es unter Bedingungen eine einmalige Befreiung
- Wer möbliert vermietet und Abschreibungen genutzt hat (LMNP), muss diese seit 2025 beim Verkauf dem Gewinn wieder hinzurechnen
Sie überlegen zu verkaufen? Wir rechnen Ihnen gerne vorab aus, was netto übrig bleibt. Mehr zum Verkauf mit HEXAGON.
Alle Angaben ohne Gewähr, Stand November 2026. Sie dienen der allgemeinen Orientierung und ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung.
