Bevor Sie einen Vorvertrag unterschreiben, bekommen Sie das DDT – dossier de diagnostic technique. Der Verkäufer muss es auf eigene Kosten erstellen lassen, von einem zertifizierten Gutachter (diagnostiqueur). Welche Gutachten nötig sind, hängt von Baujahr, Lage und Ausstattung ab.
Die Gutachten im Überblick
- DPE (diagnostic de performance énergétique) – der Energieausweis mit Klassen von A bis G. Er gilt 10 Jahre und ist immer Pflicht
- Amiante (Asbest) – Pflicht, wenn die Baugenehmigung vor dem 1. Juli 1997 erteilt wurde. Gilt unbegrenzt, wenn nichts gefunden wurde
- Plomb (CREP) (Blei) – für Gebäude, die vor 1949 gebaut wurden
- Électricité / Gaz – wenn die Installation älter als 15 Jahre ist. Gilt 3 Jahre
- Termites (Termiten) – in Gebieten, die die Präfektur festlegt. Dazu gehören viele Gemeinden der Alpes-Maritimes. Gilt 6 Monate
- ERP (état des risques) – Naturgefahren wie Waldbrand, Überschwemmung, Erdbeben oder Erdrutsch. Gilt 6 Monate
- Assainissement non collectif – wenn das Haus nicht an die Kanalisation angeschlossen ist (fosse septique). Die Prüfung macht der SPANC der Gemeinde, sie gilt 3 Jahre
- Loi Carrez – die genaue Wohnfläche bei Wohnungen in einer Copropriété. Ist sie um mehr als 5 % kleiner als angegeben, können Sie eine Preisminderung verlangen
- Bruit (Lärm) – in der Nähe von Flughäfen, z. B. Nizza oder Cannes-Mandelieu
Der DPE: Mehr als ein Etikett
In Frankreich hat der Energieausweis rechtliche Folgen, vor allem für die Vermietung:
- Seit 2025 dürfen Wohnungen der Klasse G nicht mehr neu als Hauptwohnsitz vermietet werden
- Ab 2028 gilt das für Klasse F, ab 2034 für Klasse E
- Wer ein Haus der Klasse E, F oder G verkauft, muss zusätzlich ein Energieaudit (audit énergétique) mit Sanierungsvorschlägen und Kosten vorlegen
- Seit dem 1. Januar 2026 wird Strom im DPE günstiger bewertet. Viele Wohnungen mit Elektroheizung rutschen dadurch eine Klasse nach oben. Ein älterer DPE kann also schlechter ausfallen als ein neuer
Was bedeutet das für Sie als Käufer?
- Selbstnutzer: Ein schlechter DPE ist vor allem eine Frage der Heizkosten und ein gutes Argument in der Preisverhandlung
- Wer vermieten will: Die Klasse entscheidet, ob und wie lange Sie überhaupt vermieten dürfen. Auch für Ferienwohnungen gibt es inzwischen Vorgaben (mehr dazu im Artikel Ferienvermietung legal)
- Typisch Côte d'Azur: Häuser aus den 60er- bis 80er-Jahren mit Elektroheizung und Einfachverglasung landen oft in E oder F. Die Sanierung lohnt sich, sollte aber mit realistischen Kosten in den Preis einfließen
- Termiten und Naturgefahren: Bei Termitenbefall oder Lage in einer Waldbrandzone (mit Pflicht zum Freischneiden, siehe unten) sollten Sie nachfragen, statt nur zu unterschreiben
Wir prüfen das DDT bei jedem Objekt und sagen Ihnen offen, wo wir Nachfragen hätten. So begleiten wir Käufer.
Alle Angaben ohne Gewähr, Stand November 2026. Sie dienen der allgemeinen Orientierung und ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung.
