Wer an der Côte d'Azur eine Wohnung kauft, kauft fast immer einen lot in einer copropriété, also einer Eigentümergemeinschaft. Das Prinzip kennen Sie aus Deutschland von der WEG. Im Detail gibt es aber einige Unterschiede, und die französischen Begriffe tauchen in jedem Dokument auf, das Sie vor dem Kauf erhalten. Hier die wichtigsten Vokabeln und was dahintersteckt.
Die Grundbegriffe
- La copropriété – die Eigentümergemeinschaft bzw. das Gebäude, das in Wohnungseigentum aufgeteilt ist
- Le syndicat des copropriétaires – die Gemeinschaft aller Eigentümer als juristische Person
- Le lot – Ihre Einheit: die Wohnung plus Anteil am Gemeinschaftseigentum. Keller, Parkplatz oder Box sind oft eigene lots
- Les parties privatives / les parties communes – Sondereigentum / Gemeinschaftseigentum (Dach, Fassade, Treppenhaus, Garten, Pool)
- Les tantièmes oder millièmes – die Miteigentumsanteile, meist in Tausendsteln. Danach richten sich Kosten und Stimmrecht
- Le règlement de copropriété – die Gemeinschaftsordnung mit allen Regeln (z. B. ob Ferienvermietung oder ein Gewerbe erlaubt ist)
- L'état descriptif de division – die Teilungserklärung, die jeden lot beschreibt
Wer entscheidet was?
- Le syndic – der Verwalter. Er führt die Beschlüsse aus, verwaltet das Geld und beauftragt Handwerker. Das kann ein Profi (syndic professionnel) oder ein Eigentümer sein (syndic bénévole)
- Le conseil syndical – der Verwaltungsbeirat aus gewählten Eigentümern, der den syndic kontrolliert
- L'assemblée générale (AG) – die Eigentümerversammlung, mindestens einmal im Jahr. Hier wird über Budget und Arbeiten abgestimmt
- Le procès-verbal d'AG (PV) – das Protokoll. Für Käufer das wichtigste Dokument überhaupt
Die Kosten
- Les charges de copropriété – das Hausgeld. Charges générales zahlen alle nach ihren tantièmes, charges spéciales nur die, die etwas nutzen können (z. B. den Aufzug)
- Le budget prévisionnel – der Wirtschaftsplan für das laufende Jahr
- L'appel de fonds – die Zahlungsaufforderung, meist vierteljährlich
- Le fonds de travaux – die Erhaltungsrücklage
- Les travaux votés – beschlossene Arbeiten, z. B. eine Fassadensanierung
Die wichtigsten Unterschiede zu Deutschland
- Ein Verwalter ist Pflicht. In Frankreich muss jede copropriété einen syndic haben, in Deutschland ist ein Verwalter nicht zwingend vorgeschrieben.
- Die Rücklage ist gesetzlich geregelt. Der fonds de travaux muss jedes Jahr mindestens 5 % des Budgets betragen. In Deutschland spricht das Gesetz nur von einer „angemessenen“ Rücklage.
- Es gibt einen verpflichtenden Sanierungsplan. Ältere Gebäude brauchen einen plan pluriannuel de travaux (PPPT), einen mehrjährigen Plan der nötigen Arbeiten. Für Käufer ist er Gold wert, weil er zeigt, was in den nächsten Jahren an Kosten kommt.
- Käufer bekommen mehr Unterlagen. Schon vor dem Vorvertrag (compromis de vente) erhalten Sie das Reglement, die PV der letzten drei AG, die Höhe der Charges, den Stand des fonds de travaux und die Information, ob der Verkäufer mit Zahlungen im Rückstand ist.
- Bei Sonderumlagen kommt es auf das Datum an. Grundsätzlich zahlt, wer am Fälligkeitstag eines appel de fonds Eigentümer ist. Im compromis wird deshalb geregelt, wer bereits beschlossene Arbeiten trägt. Lesen Sie diese Klausel genau.
- Die Mehrheiten sind abgestuft. Je nach Tragweite gilt die einfache Mehrheit der Anwesenden (Art. 24), die absolute Mehrheit aller Eigentümer (Art. 25) oder eine doppelte Mehrheit (Art. 26). Die Logik ähnelt dem deutschen WEG, die Begriffe aber nicht.
Unsere Checkliste vor dem Kauf einer Wohnung
- Die PV der letzten drei AG lesen. Stehen dort Streit, unbezahlte Charges oder große geplante Arbeiten (Dach, Fassade, Pool, Aufzug)?
- Charges pro Jahr mit Ihrem Budget abgleichen. In Residenzen mit Pool, Park und gardien sind sie oft deutlich höher als in Deutschland.
- Prüfen, ob es einen PPPT gibt und welche Arbeiten er vorsieht
- Den règlement de copropriété auf Einschränkungen prüfen (Vermietung, Haustiere, Umbauten, Klimaanlage an der Fassade)
- Wenn noch Arbeiten anstehen: im compromis vereinbaren, wer sie bezahlt
Wir lesen diese Unterlagen bei jedem Objekt mit Ihnen gemeinsam durch und übersetzen die entscheidenden Stellen. Mehr zum Ablauf finden Sie in unserem Artikel Der Immobilienkauf in Frankreich: So läuft's ab.
Alle Angaben ohne Gewähr, Stand November 2026. Sie dienen der allgemeinen Orientierung und ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung.
