Sie träumen von einer Immobilie in Südfrankreich? Damit Sie genau wissen, was Sie auf dem Weg zum Eigentum erwartet, führen wir Sie hier Schritt für Schritt durch den französischen Kaufprozess.
Als Ihr Suchagent arbeiten wir für Sie den gesamten Markt durch – mehr dazu in unserem separaten Artikel zum Suchmandat.
1. Klären Sie Ihre Finanzierung oder Bonitätsnachweis – und zwar frühzeitig!
Je besser Ihre Bonität belegt ist - auch als sogenannter cash-buyer - desto stärker ist Ihre Verhandlungsposition!
Wenn Sie einen Kredit benötigen, kümmern Sie sich frühzeitig um eine Bankbestätigung auf Französisch oder Englisch – eine Vorlage für ein solches Schreiben Ihrer Bank senden wir Ihnen gerne auf Anfrage. Wichtig: Dieser Nachweis wird bereits beim "Offre" verlangt, nicht erst bei der notariellen Beurkundung.
Nur wenige deutsche Banken finanzieren Ferienhäuser im Ausland – gerne vermitteln wir Kontakt zu einem spezialisierten Finanzierungsberater.
2. Ihre Anreise für Besichtigungen – die Tour
Sobald Ihre Favoritenliste steht, organisieren wir eine gemeinsame Besichtigungstour, meist mit mehreren lokalen Maklern. Planen Sie mindestens eine Woche ein, damit auch eine Zweitbesichtigung – eventuell mit Gutachter – möglich ist. Pro Tag können in der Regel 3 - 5 Immobilien besichtigt werden, abhängig von Lage und Fahrtzeiten.
Nehmen Sie sich auch Zeit, die Umgebung rund um die Suchobjekte zu erkunden: Restaurants, Supermärkte etc. Die meisten unserer Kunden finden ihre Traumimmobilie bereits während der ersten Tour.
3. Im Idealfall: Die Wunschimmobilie ist gefunden!
Wir empfehlen immer eine Zweitbesichtigung, um offene Fragen zu klären. Anschließend prüfen wir gemeinsam alle verfügbaren Unterlagen: Grundrisse, Energieausweis, Baugenehmigungen. Bei baulichen Fragen ziehen wir bei Bedarf einen Gutachter, Architekten oder Innenarchitekten hinzu.
4. Preisverhandlung
In den meisten Fällen wird das Kaufpreisgebot zunächst mündlich abgegeben, nicht selten gibt es ein Gegenangebot. Es gibt aber auch Agenturen, die gleich das Gebot in schriftlicher Form wünschen.
5. Das schriftliche Gebot & Reservierung – „l'offre d'achat"
Nach der mündlichen Einigung folgt das schriftliche Kaufangebot, „l'offre d'achat". Wir bereiten dieses mehrseitige Dokument für Sie vor. Es enthält Ihre Daten, eine genaue Beschreibung der Immobilie, den vereinbarten Kaufpreis, die Maklerprovision sowie eventuelle aufschiebende Bedingungen (z. B. Finanzierungszusage oder positives Baugutachten) – diese schützen Sie als Käufer. Im Downloadbereich können Sie ein solches Dokument zur Voransicht herunterladen.
Das Offre hat üblicherweise eine Gültigkeit von einigen Tagen bis zu einer Woche und kann digital unterschrieben werden.
Sobald der Verkäufer unterschrieben zurücksendet, wird es verbindlich: Die Immobilie ist exklusiv für Sie reserviert, weitere Besichtigungen oder Gebote sind ausgeschlossen. Die Unterzeichnung des Vorvertrags beim Notar erfolgt üblicherweise ca. 3-4 Wochen später. Der Verkäufer ist ab jetzt rechtlich gebunden – Sie als Käufer können allerdings noch zurücktreten. Diese einseitige Regelung dient dem Käuferschutz und ist typisch für das französische Immobilienrecht.
Folgende Unterlagen benötigen wir von Ihnen für das Offre:
WICHTIG: Die Abgabe des Gebots bedeutet noch nicht, dass eine Anzahlung fällig wird.
6. Der Vorvertrag – „Promesse de Vente" oder „Compromis de Vente"
Etwa 1 bis 4 Wochen nach Annahme des Offre folgt der wichtigste Termin: die notarielle Unterzeichnung des Vorvertrags. Der Notar hat eine neutrale, gesetzlich vorgeschriebene Rolle und berät beide Parteien. In Frankreich ist es aber nicht unüblich, dass Käufer und Verkäufer unterschiedliche Notare beauftragen. In diesem Fall redigiert der Käufer Notar den Vertrag. Es entstehen keine zusätzlichen Kosten. Gerne empfehlen wir deutsch- oder englischsprachige Notare, mit denen wir regelmäßig zusammenarbeiten.
Der Vorvertrag hält Kaufpreis, Zahlungsmodalitäten, Beschreibung der Immobilie, Zusicherungen des Verkäufers und aufschiebende Bedingungen rechtsverbindlich fest. Der Notar erklärt den gesamten Vertragsinhalt – nehmen Sie sich Zeit für Fragen, der Termin kann durchaus zwei Stunden dauern. Wichtig: Nur in dieser ersten Beurkundung sind noch Änderungen möglich, in der finalen Beurkundung nicht mehr.
Bringen Sie Ausweisdokumente und eine EC-Karte mit, denn ein Vorschuss für Eintragungsgebühren wird direkt im Termin fällig. Einige Tage später zahlen Sie die Anzahlung von 10% des Kaufpreises (in Absprache manchmal auch 5%) auf das Notaranderkonto.
TIPP: Beantragen Sie bereits jetzt internationale Geburts- und Heiratsurkunden – Sie brauchen sie für die finale Beurkundung.
7. Die Rücktrittsfrist – „Cooling-off-Period"
Direkt nach Unterzeichnung des Vorvertrags beginnt eine gesetzliche Rücktrittsfrist von 10 Tagen. In dieser Zeit können Sie ohne Angabe von Gründen zurücktreten, ohne Ihre Anzahlung zu verlieren – ein Recht, das nur dem Käufer zusteht. Der Notar informiert Sie per digitalem Einschreiben (AR24) über Beginn und Ende der Frist. Nach Ablauf ist der Vorvertrag endgültig bindend; ein Rücktritt ist dann nur noch unter sehr spezifischen Bedingungen möglich (z. B. abgelehnte Finanzierung).
8. Notarielle Prüfungen und Wartezeit
Es folgt eine Phase von etwa 2-3 Monaten, in der der Notar alle notwendigen Prüfungen und Eintragungen vornimmt: Er prüft ein mögliches Vorkaufsrecht der Gemeinde, lässt Belastungen aus dem Grundbuch löschen und kontrolliert alle Unterlagen.
Parallel läuft Ihre Finanzierungsfrist: Lehnt die Bank den Kredit ab, können Sie zurücktreten und erhalten Ihre Anzahlung zurück. Diese Wartezeit nutzen Sie am besten praktisch – wir helfen gerne bei der Suche nach Handwerkern, Versicherungen oder anderen Dienstleistern vor Ort, damit Sie nach der Schlüsselübergabe direkt durchstarten können.
9. Zahlung des Kaufpreises – kurz vor dem Finale
Sobald alle Prüfungen abgeschlossen sind, werden Sie zur Zahlung des restlichen Kaufpreises inklusive Nebenkosten aufgefordert – auf das Notaranderkonto, nicht direkt an den Verkäufer. Weisen Sie die Überweisung rechtzeitig an, da internationale Überweisungen mehrere Tage dauern können und der Notar ohne Geldeingang nicht beurkunden kann.
Schließen Sie jetzt die „assurance d'habitation" (Wohngebäudeversicherung) ab – sie wird zur Übergabe benötigt. Strom (z. B. EDF) und Wasser (z. B. SUEZ) können Sie bereits online anmelden. Wir unterstützen Sie gerne bei diesen Schritten.
10. Besichtigung und Zählerstände – der letzte Check
Einen Tag vor der finalen Beurkundung findet eine gemeinsame Besichtigung statt: Ist die Immobilie im vereinbarten Zustand, sind alle vereinbarten Gegenstände vorhanden? Die Zählerstände für Strom, Wasser und ggf. Gas werden erfasst. Letzte Fragen – etwa zur Heizung oder zur Müllabfuhr – können Sie hier noch mit dem Verkäufer klären.
11. Die finale Beurkundung – „Acte de Vente" und Schlüsselübergabe
Bei diesem Termin wird der endgültige Kaufvertrag unterschrieben – ab diesem Moment sind Sie offiziell Eigentümer. Der Notar verliest noch einmal die wichtigsten Punkte; Änderungen sind nun nicht mehr möglich.
Nach den Unterschriften beider Parteien übergibt Ihnen der Verkäufer die Schlüssel zu Ihrem neuen Zuhause. Die Eintragung der Eigentumsübertragung im Grundbuch erfolgt in den kommenden Wochen automatisch. Herzlichen Glückwunsch – Sie sind nun Eigentümer einer Immobilie in Südfrankreich!
